La surélévation en copropriété consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux sur un bâtiment existant. Le droit de surélever appartient au syndicat des copropriétaires : la loi du 10 juillet 1965 fixe la majorité à réunir, selon que le syndicat mène lui-même les travaux ou cède ce droit à un promoteur.
À qui appartient le droit de surélever un immeuble ?
Le droit de surélever un immeuble en copropriété est, sauf clause contraire du règlement, un droit accessoire aux parties communes : l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété le range parmi les droits qui reviennent à l'ensemble des copropriétaires, au même titre que le droit d'affouiller le sol ou d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours et jardins. Aucun occupant du niveau le plus haut ne peut donc bâtir sur le toit pour ce seul motif.
Le règlement de copropriété peut toutefois organiser les choses autrement. Certains actes anciens réservent ce droit à un lot précis, souvent celui du promoteur d'origine, qui l'a gardé pour une seconde tranche de construction. Avant tout projet, le conseil syndical a donc intérêt à relire le règlement et l'état descriptif de division : une clause d'usage privatif de la toiture-terrasse ne vaut pas, à elle seule, droit d'édifier au-dessus.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a par ailleurs consacré le lot transitoire : un lot dont la partie privative se compose d'un droit à bâtir défini avec précision, assorti d'une quote-part déjà fixée. Ce montage sert surtout aux copropriétés construites par phases, quand la surélévation avait été prévue dès l'origine.
Les deux voies prévues par l'article 35
La surélévation d'un bâtiment en copropriété suit l'une de deux voies, que l'article 35 de la loi de 1965 traite séparément. Dans la première, le syndicat des copropriétaires devient lui-même maître d'ouvrage : il finance la construction, réalise de nouveaux locaux à usage privatif, puis les vend ou les loue. Dans la seconde, il vend ce droit à un tiers, le plus souvent un promoteur ou un marchand de biens, qui supporte seul le chantier et la commercialisation.
La première voie rapporte davantage sur le papier, puisque la copropriété garde la marge de l'opération. Elle exige en contrepartie une capacité financière rare dans un syndicat : appels de fonds lourds, emprunt collectif, responsabilité de maître d'ouvrage, gestion des aléas de chantier. La seconde transfère ces risques à l'acquéreur, contre une somme plus modeste que la valeur finale des appartements livrés.
Le tableau compare les deux voies et le cas particulier des immeubles situés en zone de préemption.
| Situation | Majorité en assemblée générale | Qui porte le chantier |
|---|---|---|
| Le syndicat surélève lui-même | Article 26 : majorité des membres représentant au moins deux tiers des voix | Le syndicat, maître d'ouvrage |
| Cession du droit, cas général | Article 26, confirmée par une assemblée spéciale si l'immeuble compte plusieurs bâtiments | L'acquéreur du droit |
| Cession en zone de préemption urbaine | Majorité des voix de tous les copropriétaires (règle de l'article 25) | L'acquéreur du droit |
Comment se décide la surélévation en assemblée générale ?
La surélévation se décide toujours en assemblée générale, jamais par le syndic seul ni par le conseil syndical. Le projet figure à l'ordre du jour, avec les pièces qui permettent de voter en connaissance de cause : étude de faisabilité, avant-projet d'architecte, proposition de l'acquéreur s'il s'agit d'une cession, et projet de modification du règlement de copropriété.
La règle de base reste la double majorité de l'article 26 : le vote doit réunir la majorité des copropriétaires en nombre, et ces copropriétaires doivent représenter au moins deux tiers des voix du syndicat. Un tiers des voix, plus une, suffit donc à bloquer le projet. Quand l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la cession doit en outre être confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment visé, statuant à la même majorité.
Le texte en vigueur depuis le 1er juin 2020, issu de l'ordonnance du 30 octobre 2019, n'exige plus l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur. Ce droit de veto a été supprimé : les occupants du haut votent comme les autres et bénéficient, en échange, d'un droit de priorité sur les futurs lots.
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester la décision devant le tribunal judiciaire dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal (article 42 de la loi). L'assemblée générale ne peut pas non plus, à quelque majorité que ce soit, imposer une modification de la destination de l'immeuble ou des lots privatifs d'un copropriétaire : un projet qui transforme un immeuble d'habitation bourgeoise en hôtel, par exemple, sort du champ de l'article 26.
Zone de préemption urbaine : une majorité allégée par la loi ALUR
La loi ALUR de 2014 a voulu faciliter la surélévation dans les villes denses, où le foncier manque. L'article 35 prévoit depuis une dérogation : lorsque l'immeuble est situé dans un périmètre où un droit de préemption urbain est institué en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, la décision d'aliéner ce droit est alors prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, celle de l'article 25.
La différence pèse lourd en pratique. La majorité de l'article 25 compte les voix, pas les têtes : un ou deux gros copropriétaires peuvent réunir plus de la moitié des tantièmes sans convaincre la majorité des membres du syndicat. Dans un immeuble à plusieurs bâtiments, l'assemblée spéciale statue alors elle aussi à la majorité des voix des copropriétaires du bâtiment.
Pour savoir si l'immeuble relève de ce régime, il faut consulter le plan local d'urbanisme ou interroger le service urbanisme de la mairie : la plupart des communes urbaines ont institué un droit de préemption sur leurs zones urbaines, mais la délimitation exacte se vérifie au cas par cas, adresse par adresse.
Le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage
Le droit de priorité protège les copropriétaires des locaux situés sous la surélévation projetée. Lorsque le syndicat vend les nouveaux lots, ou cède son droit, il doit d'abord leur proposer l'opération. Préalablement à la conclusion de toute vente, le syndic leur adresse une notification qui indique l'intention du syndicat, le prix et les conditions de la vente.
Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. L'occupant du niveau supérieur peut ainsi racheter ce droit au-dessus de son appartement, par exemple pour créer un duplex, aux conditions négociées avec le tiers. Passé ce délai sans réponse, le syndicat retrouve sa liberté de vendre à l'acquéreur pressenti, aux mêmes conditions.
Un courrier incomplet ou adressé à un seul des copropriétaires visés fragilise toute la vente : le syndic doit conserver la preuve de réception de chaque notification, en lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique quand le copropriétaire l'a acceptée.
Ce qui fait varier le prix du droit de surélever
La valeur de ce droit dépend d'abord du marché immobilier local : une même surface de plancher ne vaut pas la même somme dans une grande ville tendue et dans une ville moyenne. L'acquéreur raisonne à rebours : il part de la recette attendue des futurs appartements, retire le coût de construction, les frais d'études, sa marge et les risques, et propose ce qui reste à la copropriété. Une estimation des facteurs qui font la valeur d'un bien aide à juger si la proposition reçue tient la route.
Plusieurs paramètres déplacent ce montant vers le bas ou le haut de la fourchette :
- la surface constructible autorisée par le plan local d'urbanisme, hauteur maximale et gabarit compris ;
- la capacité de la structure en place à porter un ou deux niveaux, sans fondations à reprendre ;
- l'accès au chantier, la présence d'un ascenseur à prolonger, les réseaux à remonter ;
- les contreparties en nature que propose le promoteur : ravalement, isolation de la toiture, amélioration de la performance énergétique de l'immeuble ;
- les indemnités dues aux copropriétaires lésés, qui réduisent le gain net de l'opération.
Beaucoup de copropriétés préfèrent ainsi une somme plus basse assortie de travaux sur les parties communes : un ravalement complet de la façade financé par l'acquéreur évite un appel de fonds que le syndicat aurait dû voter de toute façon.
Qui touche le prix, et qui indemnise les copropriétaires lésés ?
Le produit de la cession revient au syndicat, puis se répartit entre les copropriétaires selon leurs tantièmes, puisque le droit vendu est un accessoire des parties communes. L'assemblée générale peut décider de l'affecter directement à des travaux ; à défaut, chaque copropriétaire reçoit sa part.
L'article 36 de la loi organise la contrepartie : les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait des travaux de surélévation ont droit à une indemnité, dans les conditions de l'article 9. Cette indemnité est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, répartie selon la proportion initiale des droits de chacun sur les espaces indivis. Perte de lumière, de vue, nuisances prolongées ou réduction d'une terrasse figurent parmi les préjudices invoqués le plus souvent par les occupants du haut de l'immeuble.
Prenons un exemple : un immeuble de 1 000 tantièmes vend son droit de surélever. Un copropriétaire qui détient 120 tantièmes reçoit 12 % de la somme nette, et supporte aussi 12 % des indemnités versées à ses voisins lésés. La création des nouveaux lots modifie ensuite la grille : les tantièmes sont recalculés et les charges de chacun baissent mécaniquement, puisque les nouveaux propriétaires en assument une fraction.
Permis de construire et contraintes techniques
Une surélévation ajoute presque toujours une surface de plancher qui impose un permis de construire au titre du code de l'urbanisme : au-delà de 20 m², ou de 40 m² dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme. Le syndicat des copropriétaires étant une personne morale, il doit recourir à un architecte quelle que soit la surface ajoutée. Quand le droit est cédé, c'est l'acquéreur qui dépose la demande, avec l'autorisation de l'assemblée.
Le diagnostic du bâti précède toute décision sérieuse : étude de structure, sondages des fondations, état de la charpente et repérage des matériaux dangereux. Dans un bâtiment construit avant 1997, un repérage de l'amiante avant travaux s'impose avant tous travaux sur la toiture. Le maître d'ouvrage doit également souscrire une assurance dommages-ouvrage, et le contrat de cession fixe la responsabilité de l'acquéreur pendant le chantier : protection des parties communes, remise en état, délai d'exécution, garanties financières.
Les systèmes légers, ossature bois ou acier, se développent justement parce qu'ils limitent la charge sur la structure d'origine. Les promoteurs spécialisés travaillent souvent en préfabrication pour réduire la durée des nuisances, une démarche qui rejoint celle du promoteur immobilier attentif au développement durable.
Surélévation en copropriété : les étapes, du projet au chantier
- Vérifier le règlement de copropriété et le titre du droit de surélever.
- Faire réaliser une étude de faisabilité technique et urbanistique.
- Recueillir une ou plusieurs offres d'acquéreurs, ou chiffrer l'opération si le syndicat construit lui-même.
- Inscrire le projet à l'ordre du jour de l'assemblée générale, avec la majorité applicable.
- Notifier le droit de priorité aux copropriétaires concernés et attendre la fin du délai de deux mois.
- Signer l'acte de cession, modifier le règlement et l'état descriptif de division.
- Obtenir le permis de construire, puis ouvrir le chantier.
Surélever son immeuble : vote, priorité et indemnités en questions
Un seul copropriétaire peut-il bloquer une surélévation ?
Un copropriétaire seul ne peut plus bloquer une surélévation, sauf s'il détient plus d'un tiers des voix dans le cas général de l'article 26. L'accord de l'étage supérieur n'est plus exigé depuis le 1er juin 2020.
Le copropriétaire du dernier étage peut-il acheter le droit de surélever ?
Le copropriétaire situé sous la surélévation dispose d'un droit de priorité : il reçoit une proposition de vente valable deux mois, aux conditions consenties au tiers, et peut l'accepter pour agrandir son logement.
Qui paie les indemnités dues aux voisins lésés ?
Les indemnités prévues par l'article 36 sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires, réparties selon la part de chacun dans les parties communes.