Entre promesse unilatérale et compromis, le compromis de vente convient à la plupart des transactions de logement entre particuliers : ce contrat lie vendeur et acquéreur dès la signature, sous condition suspensive de prêt. La promesse unilatérale de vente aide l'acheteur qui veut une option d'achat sans obligation d'acheter.
Une vente immobilière se conclut en deux temps : un avant-contrat, puis l'acte authentique de vente signé chez le notaire, en général deux à trois mois plus tard. L'avant-contrat fixe le prix, le bien, les délais et les conditions suspensives. Il existe en deux versions, la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente, que tout le monde appelle compromis. Les deux textes se ressemblent sur le papier, mais ils ne répartissent pas les risques de la même façon entre le vendeur et l'acheteur. Avant de les comparer, encore faut-il un prix accepté : l'offre d'achat écrite, acceptée par le vendeur, précède presque toujours la signature, et un prix cohérent passe par une estimation fondée sur les facteurs clés du marché local.
Deux avant-contrats, deux logiques d'engagement
La différence entre promesse et compromis tient à une question simple : qui s'engage ? Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur promet de vendre ; l'acheteur reçoit un droit d'option qu'il exerce ou non. Dans le compromis, les deux parties s'obligent l'une envers l'autre, le vendeur à vendre et l'acquéreur à acheter, au prix convenu.
Sur le plan juridique, la différence d'effet est nette. Le compromis lie également l'acheteur, alors que la promesse unilatérale lui laisse la liberté de décider jusqu'au terme de l'option. Dans les deux cas, l'avant-contrat identifie chaque partie (nom, prénom, adresse), désigne le bien, maison ou lot de copropriété, et précise le prix ; un champ vide ou une pièce manquante ne se rattrape pas toujours le jour de l'acte. Ce type de contrat se rédige généralement avec le conseil d'un notaire, profession réglementée qui aide les parties à prévoir les clauses nécessaires pour conclure la transaction dans les temps.
La promesse unilatérale de vente : un droit d'option pour le bénéficiaire
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le propriétaire, appelé promettant, promet de vendre son bien à une personne déterminée, le bénéficiaire, pendant une durée fixée. Le Code civil la définit à l'article 1124 : le promettant accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés. Pendant toute la durée de l'option, le vendeur ne peut plus proposer le bien à un autre acheteur.
Le bénéficiaire, lui, reste libre. S'il veut acheter, il lève l'option dans le temps imparti, souvent par lettre recommandée ou par déclaration au notaire, et la vente se forme. S'il renonce ou laisse passer le délai, aucune vente n'a lieu, mais le vendeur conserve en principe l'indemnité d'immobilisation versée à la signature. Cette somme rémunère l'exclusivité : pendant des semaines, le bien est retiré du marché au profit d'un seul candidat.
Depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016, la révocation de la promesse par le promettant pendant le délai d'option n'empêche plus la formation du contrat promis. Avant cette date, la Cour de cassation jugeait, depuis un arrêt du 15 décembre 1993, qu'un promettant qui se rétractait devait seulement des dommages et intérêts. L'article 1124 inverse la logique : le bénéficiaire qui lève l'option peut obtenir la vente forcée, et un contrat conclu avec un tiers qui connaissait la promesse est nul.
Le compromis de vente : un contrat synallagmatique qui vaut vente
Le compromis de vente est un contrat synallagmatique : il crée des obligations réciproques. Le vendeur doit vendre, l'acheteur doit acheter, et le prix est arrêté dès la signature. L'article 1589 du Code civil pose la règle selon laquelle la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Le compromis n'est donc pas une simple réservation : sous réserve des conditions suspensives, la vente est déjà conclue, et l'acte authentique ne fait que la constater et la rendre opposable aux tiers.
Cette force a une conséquence pratique. Un vendeur qui refuse ensuite de signer l'acte s'expose à une action en exécution forcée de la vente, en plus d'éventuels dommages et intérêts. Un acheteur qui se désiste hors du délai de rétractation et sans condition suspensive défaillante perd en principe son dépôt de garantie, et le contrat prévoit souvent une clause pénale qui chiffre l'indemnité due. Pour un vendeur, le compromis offre donc la sécurité d'un acquéreur tenu ; pour un acheteur, il offre celle d'un vendeur qui ne peut plus accepter une meilleure offre.
Promesse unilatérale et compromis comparés sur huit critères
Les deux avant-contrats partagent une partie de leurs règles, notamment la protection de l'acquéreur non professionnel d'un logement. Ils divergent sur l'engagement de l'acheteur, la somme versée, l'enregistrement et la durée admise. Voici les écarts qui pèsent vraiment dans le choix.
| Critère | Promesse unilatérale de vente | Compromis de vente |
|---|---|---|
| Qui est lié | Le vendeur seul ; l'acheteur dispose d'une option | Vendeur et acquéreur, de façon réciproque |
| Somme versée à la signature | Indemnité d'immobilisation, en pratique 5 à 10 % du prix | Dépôt de garantie, souvent 10 % du prix |
| Enregistrement fiscal | Obligatoire sous 10 jours si signée sous seing privé, sinon nulle | Non obligatoire |
| Rétractation de l'acheteur d'un logement | 10 jours après notification | 10 jours après notification |
| Si l'acheteur renonce sans motif | Il ne lève pas l'option et perd la somme versée | Il perd le dépôt et risque une action en exécution |
| Si le vendeur se dédit | Sans effet si l'option est levée dans le délai | Vente forcée possible devant le juge |
| Durée longue | Au-delà de 18 mois : acte notarié et indemnité d'au moins 5 % exigés | Pas de plafond légal hors Alsace-Moselle |
| Usage le plus courant | Ventes avec agent ou notaire, terrains, opérations longues | Vente d'un logement existant entre particuliers |
Le tableau montre que la protection de l'acheteur pendant les dix premiers jours est identique. Tout se joue ensuite : avec une promesse unilatérale, l'acheteur garde la main jusqu'au terme de l'option ; avec un compromis, il est lié, sauf si une condition suspensive tombe.
Ce que coûte un renoncement : indemnité d'immobilisation ou dépôt de garantie
L'indemnité d'immobilisation est la contrepartie de l'exclusivité accordée par le promettant. Service-public.gouv.fr indique qu'elle se situe en pratique entre 5 % et 10 % du prix de vente, et qu'elle devient obligatoire, à hauteur d'au moins 5 %, lorsque la promesse consentie par une personne physique dure plus de 18 mois. Elle est versée au notaire, qui la conserve sur un compte séquestre. Trois issues sont possibles : la vente aboutit et la somme s'impute sur le prix ; une condition suspensive défaille et elle revient au bénéficiaire ; le bénéficiaire renonce sans motif légitime et elle reste acquise au vendeur.
Le dépôt de garantie du compromis suit un circuit proche. L'acquéreur doit le verser à titre d'acompte, souvent autour de 10 % du prix, et il reste bloqué chez le notaire ou l'agent immobilier jusqu'à l'acte définitif. Si l'acquéreur se désiste hors des cas prévus, le vendeur le conserve, et la clause pénale du compromis peut lui ouvrir droit à un dédommagement forfaitaire. Rien n'empêche toutefois le vendeur de préférer l'exécution forcée : c'est là la vraie différence avec la promesse unilatérale, où le bénéficiaire qui renonce ne doit que l'indemnité convenue.
Pour un acheteur, l'enjeu se lit donc ainsi : la promesse plafonne sa perte au montant convenu, le compromis ne la plafonne pas forcément. Pour un vendeur, la promesse garantit une compensation si le candidat disparaît, mais pas la vente.
Les délais qui encadrent la signature
Quatre délais structurent un avant-contrat immobilier, et la plupart des litiges naissent d'une date mal comptée. Le premier protège l'acheteur d'un logement : selon l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel dispose d'un droit de rétractation de dix jours, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'acte, ou du lendemain de sa remise en main propre par un professionnel mandaté. La rétractation s'exerce par lettre recommandée avec accusé de réception, sans motif ni pénalité, et toute somme versée lui est rendue. Un simple mail ne vaut pas rétractation : le texte exige les mêmes modalités que la notification, lettre recommandée papier ou électronique. Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucune faculté de ce genre, et une entreprise qui achète un local pour son activité n'en profite pas davantage : la protection vise l'immeuble à usage d'habitation.
Le deuxième repère concerne le financement. Quand l'achat repose sur un prêt immobilier, la loi impose une condition suspensive d'obtention du prêt d'une durée minimale d'un mois à compter de la signature de l'avant-contrat ; service-public.gouv.fr précise qu'en pratique cette durée atteint souvent 45 à 60 jours. La condition n'est remplie que par une offre de prêt ferme et sans réserve correspondant aux caractéristiques prévues dans le contrat, pas par un simple accord de principe.
Le troisième ne vise que la promesse unilatérale signée sans notaire : elle doit être enregistrée auprès du service de la publicité foncière et de l'enregistrement dans les dix jours suivant son acceptation par le bénéficiaire, faute de quoi elle est nulle (article 1589-2 du Code civil). Service-public.gouv.fr mentionne un droit fixe de 125 euros (fiche vérifiée en avril 2026). Le quatrième est le délai de réalisation : la date limite de signature de l'acte définitif, fixée librement, souvent à trois mois, avec une limite de six mois pour le compromis sous seing privé en Alsace-Moselle.
Exemple de calendrier pour un compromis signé un lundi
Prenons un exemple : un compromis de vente signé le lundi 2 mars, envoyé par l'agence en recommandé électronique et présenté à l'acheteur le mercredi 4 mars. Le délai de rétractation commence le jeudi 5 mars et prend fin le samedi 14 mars à minuit. L'acheteur dépose ses demandes de prêt dès le 5 mars ; la condition suspensive, fixée à 45 jours, expire le jeudi 16 avril. La mairie, saisie par le notaire de la déclaration d'intention d'aliéner, dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption. La signature de l'acte authentique peut alors se tenir dans la seconde quinzaine de mai, si les diagnostics et l'état hypothécaire ne réservent pas de surprise.
Révocation, prêt refusé, levée d'option : promesse et compromis face aux imprévus
Est-ce que le compromis engage les deux parties ?
Le compromis engage bien les deux parties dès la signature, une fois écoulé le délai de rétractation de l'acheteur. Le vendeur ne peut plus vendre à un autre, et l'acheteur doit acquérir le bien si les conditions suspensives se réalisent. La partie qui refuse ensuite de signer s'expose à une action en exécution forcée ou à la clause pénale.
Le vendeur peut-il revenir sur une promesse unilatérale ?
Le vendeur ne peut pas retirer efficacement une promesse unilatérale pendant le délai d'option. Depuis le 1er octobre 2016, l'article 1124 du Code civil prévoit que la révocation n'empêche pas la formation du contrat promis : si le bénéficiaire lève l'option à temps, la vente peut être imposée au promettant.
Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?
Un refus de prêt fait défaillir la condition suspensive, que l'avant-contrat soit une promesse ou un compromis. L'acheteur doit prévenir le vendeur et le notaire dans le délai prévu, avec les justificatifs de ses demandes, et il récupère alors l'indemnité ou le dépôt sans pénalité. Un acheteur qui n'a pas sollicité de prêt conforme au contrat perd cette protection.
Comment se passe la levée de l'option ?
La levée de l'option est la déclaration par laquelle le bénéficiaire d'une promesse unilatérale accepte d'acheter. Elle se fait dans le délai et selon les modalités prévues par la promesse, le plus souvent par lettre recommandée au vendeur ou par signature de l'acte de vente chez le notaire. Passé ce délai, la promesse devient caduque.
Quel avant-contrat choisir selon votre situation ?
Le compromis s'impose pour la plupart des ventes de logement entre particuliers. Un propriétaire qui vend sa résidence principale pour en acheter une autre a besoin d'un acquéreur tenu : le compromis lui donne cette certitude, et il peut organiser son propre achat en conséquence. Celui qui mène lui-même une vente de particulier à particulier, avec ses étapes à suivre, gagne aussi à faire rédiger ce compromis par un notaire plutôt que de remplir un modèle trouvé en ligne.
La promesse unilatérale convient mieux à l'acheteur qui a besoin de temps et de souplesse : un investisseur qui attend le résultat d'une étude de faisabilité, un acquéreur qui doit d'abord vendre son propre bien, un promoteur qui sollicite un permis de construire sur un terrain. L'option lui laisse une porte de sortie au prix de l'indemnité, sans l'exposer à une vente forcée. Beaucoup de notaires la recommandent aussi lorsque la durée entre l'avant-contrat et l'acte risque de s'allonger.
Pour le vendeur, la promesse n'a d'intérêt que si la somme versée compense réellement l'immobilisation du bien. Un vendeur qui accepte une promesse de six mois avec une contrepartie faible prend le risque de voir le candidat disparaître au dernier jour, après avoir écarté d'autres acheteurs. Les locaux commerciaux obéissent à leurs propres règles : quand un bail commercial est en cours, le locataire bénéficie souvent d'un droit de préférence sur la vente du local, que l'avant-contrat doit purger. Pour un logement vendu occupé, en location, le compromis rappelle le bail en cours et la date à laquelle le locataire libère les lieux, une information que le client acquéreur doit connaître avant de s'obliger.
Les clauses à relire avant de signer une promesse de vente
Les clauses d'une promesse de vente ou d'un compromis se ressemblent, et leur rédaction compte davantage que le nom du contrat. Les plus importantes :
- Désignation du bien et prix : adresse, lots de copropriété, surface, annexes, prix et répartition éventuelle du mobilier ;
- Conditions suspensives : obtention du prêt (montant, durée, taux maximal), absence de servitude grave, purge du droit de préemption, éventuellement obtention d'un permis de construire ;
- Délai d'option ou date de réitération : la date limite de signature de l'acte définitif et ce qui se passe si la vente n'est pas réalisée à cette date ;
- Somme versée : montant de l'indemnité d'immobilisation ou du dépôt de garantie, et identité du séquestre ;
- Clause pénale : montant forfaitaire dû par la partie qui refuse de réitérer la vente ;
- Dossier de diagnostics techniques : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites et état des risques et pollutions liés à l'environnement du bien, annexés dès l'avant-contrat ; pour une maison classée E, F ou G au DPE, l'audit énergétique est exigé depuis le 1er janvier 2025.
Une clause floue sur le prêt est la source de conflit la plus fréquente. Un montant ou un taux non précisé permet à chacune des parties de contester ensuite la réalisation de la condition. Dans une copropriété, l'avant-contrat doit en plus contenir les documents prévus par la loi ALUR (règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblée, fiche synthétique), faute de quoi le délai de rétractation ne commence pas à courir.
Notaire, agence ou acte sous seing privé : qui rédige l'avant-contrat ?
Un avant-contrat peut se signer chez le notaire, à l'agence ou directement entre vendeur et acquéreur. Le compromis rédigé par l'agent immobilier reste la pratique la plus répandue, et la question se pose dès le choix d'une agence en ligne ou traditionnelle : toutes ne proposent pas la rédaction du compromis, et certaines le confient au notaire.
La rédaction notariée coûte en général des frais modestes, imputés sur l'acte, mais apporte un vrai service : le notaire vérifie l'origine de propriété, les servitudes, l'urbanisme et la situation hypothécaire avant de signer, et il accomplit d'office la formalité fiscale d'une promesse unilatérale. Un acte reçu par le notaire échappe aussi à cette nullité. Pour une promesse de plus de 18 mois consentie par une personne physique, l'acte notarié n'est d'ailleurs pas un choix mais une obligation.
L'avant-contrat signé entre particuliers, sans professionnel, reste légal, mais il concentre les risques : un modèle incomplet, un diagnostic manquant ou une notification mal faite rouvrent le délai de rétractation, voire fragilisent la vente entière. Service-public.gouv.fr rappelle aussi qu'une promesse unilatérale signée par voie électronique ne peut pas être enregistrée et se trouve donc nulle.
Les pièges propres à chaque formule
La promesse unilatérale cache trois écueils. Le premier est l'oubli de la formalité fiscale des dix jours, qui rend nulle une promesse signée sans notaire. Le deuxième tient au montant versé : fixé trop bas, il ne dédommage pas le vendeur ; fixé très haut, il pousse l'acheteur à lever l'option sans être prêt. Le troisième concerne l'exercice de l'option : une lettre envoyée trop tard, ou sans respecter les modalités prévues, laisse la promesse expirer et la somme au vendeur.
Le compromis présente d'autres pièges. L'acheteur qui croit pouvoir se dédire après le délai de rétractation se trompe : passé ces dix jours, seule une condition suspensive défaillante le libère. Le vendeur qui conclut vite, sous la pression d'un acheteur pressé, se lie sans avoir vérifié le financement du candidat ; demander une simulation bancaire ou une attestation de capacité d'emprunt avant la signature évite des mois perdus. Enfin, un compromis signé sans condition suspensive de prêt alors que l'acheteur emprunte expose ce dernier à perdre son dépôt si la banque refuse : la loi exige, dans ce cas, une mention manuscrite par laquelle il renonce à cette protection.
Dans les deux cas, l'acte authentique reste l'étape qui transfère la propriété aux yeux des tiers, et c'est le notaire qui le publie au service de la publicité foncière. L'avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis, fixe les règles du jeu ; il mérite la même attention que l'acte final. Pour les règles détaillées du droit immobilier, la fiche du site service-public.gouv.fr sur la promesse de vente d'un logement existant et le texte de l'article L271-1 sur Légifrance font référence.