Comment évoluent les loyers en France d'après l'Insee et les observatoires

L'indice de référence des loyers (IRL) du 3e trimestre 2026 atteint 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an selon l'Insee. Ce chiffre fixe le plafond de l'évolution des loyers en cours de bail : un locataire ne peut pas voir son loyer révisé au-delà de cette variation, et la hausse annuelle a été divisée par deux depuis 2023.

Les chiffres clés de l'IRL depuis 2023

L'évolution des loyers d'habitation en cours de bail suit un seul indicateur légal : l'indice de référence des loyers, que l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) calcule et publie chaque trimestre. Le tableau reprend les valeurs pour l'Hexagone relevées sur le tableau de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), avec la variation annuelle et la date de parution au Journal officiel. Mise à jour le 18 octobre 2026.

Source : tableau de l'IRL de l'ANIL, d'après les publications de l'Insee. Les valeurs de la Corse et des départements d'outre-mer figurent sur le même tableau. L'Insee a diffusé l'indice du 3e trimestre 2026 sur son site le 15 octobre 2026, un jour avant le Journal officiel.

Ce que mesure l'indice de référence des loyers

L'indice de référence des loyers ne mesure pas les prix pratiqués sur le marché : il sert de plafond légal à la révision annuelle du loyer pendant le bail. Créé par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Sa variation suit donc l'inflation, avec un décalage, et non la tension du marché locatif d'une ville.

Cette construction explique la courbe du tableau. La forte inflation de 2022 aurait porté la hausse annuelle bien au-delà de 3,5 %. La loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a plafonné la variation de l'IRL à 3,5 % du 3e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 : c'est le « bouclier loyer », visible dans les valeurs de 2023 et du début de 2024. Ce plafonnement visait à protéger le budget des ménages locataires pendant l'année de plus forte inflation. Une fois le plafond levé, la hausse de l'indicateur a reflué avec le ralentissement des prix, jusqu'à +0,78 % au 1er trimestre 2026, son niveau le plus bas de la série présentée.

Pour un propriétaire bailleur, l'IRL fixe un maximum, pas une obligation : il peut ne pas réviser, ou appliquer une hausse inférieure. Pour un locataire, il garantit que la révision en cours de contrat reste dans une limite connue d'avance et publique. Les deux parties lisent la même source : le dernier indice publié par l'Insee à la date prévue par le bail.

Comment calculer l'augmentation de loyer avec l'IRL ?

Le calcul de la révision d'un loyer d'habitation suit une formule unique, rappelée par Service-Public : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente. Le résultat s'arrondit à la deuxième décimale. Le trimestre de référence est celui que mentionne le contrat de location ; si le bail ne le précise pas, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail.

Prenons un bail dont le trimestre de référence est le 3e. À la date anniversaire suivant le 15 octobre 2026, le propriétaire applique le rapport 148,06 ÷ 145,77, soit un coefficient de 1,0157. Chaque centaine du loyer mensuel augmente de 1,57 au plus. Avec un bail indexé sur le 2e trimestre, le coefficient tombe à 148,37 ÷ 146,68, soit une hausse de 1,15 %.

Le simulateur de l'ANIL donne le même résultat : cet outil gratuit demande le montant du loyer, la date de référence et le trimestre retenu, puis affiche le taux d'indexation applicable. Pour informer le locataire, le plus simple consiste à joindre ce calcul et les deux valeurs de l'indice utilisées, ce qui évite toute contestation.

Quelques règles encadrent ce calcul :

• la révision n'est possible que si le bail contient une clause de révision annuelle ;
• le propriétaire dispose d'un an après la date de révision pour la demander, par lettre ou courrier électronique ; passé ce délai, la hausse de l'année est perdue ;
• la révision ne s'applique jamais avec effet rétroactif : le nouveau loyer court à partir de la demande ;
• un complément de loyer s'ajoute au loyer de base et le total est révisé ;
• le bail mobilité interdit toute révision en cours de bail.

Pour un meublé, la révision annuelle suit la même formule ; des charges au forfait peuvent aussi être révisées. Ces règles comptent dans le calcul de la rentabilité d'un investissement dans l'immobilier locatif, puisque la hausse annuelle des revenus dépend directement de l'indice.

Logements classés F ou G : un loyer gelé

L'évolution des loyers s'arrête net pour les passoires thermiques. Depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être révisé, ni augmenté au renouvellement du bail, pour les contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis cette date. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, la même interdiction vaut depuis le 1er juillet 2024.

Ce gel ne dépend pas de l'IRL : même avec un indice en hausse, le propriétaire d'un logement F ou G garde le loyer en cours. Seuls des travaux qui font sortir le logement de ces classes rouvrent la possibilité de réviser. Le DPE devient ainsi une variable du revenu locatif, au même titre que l'indice. Une vente du logement occupé ne remet pas les compteurs à zéro : l'acquéreur reprend le contrat en cours, avec sa date de référence et, le cas échéant, le gel lié au DPE.

Les observatoires locaux : le niveau réel des loyers

Les observatoires locaux des loyers donnent ce que l'IRL ne dit pas : le niveau des loyers pratiqués dans une ville, par quartier, type de logement et ancienneté du locataire. Ce réseau, piloté par le ministère du Logement avec l'ANIL, s'appuie sur les ADIL (agences départementales pour l'information sur le logement) et sur des associations comme l'OLAP en région parisienne. Leurs enquêtes distinguent le loyer d'un logement occupé depuis longtemps du loyer de relocation, souvent plus élevé.

Ces données servent de base à l'encadrement des loyers. Dans les communes qui l'appliquent, comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier ou Bordeaux, un loyer de référence au mètre carré est fixé par arrêté préfectoral à partir des relevés de l'observatoire ; le loyer d'une nouvelle mise en location ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément justifié. À Paris, la préfecture met en ligne un outil de recherche par adresse qui donne la réponse pour chaque logement : loyer de référence, minoré et majoré selon le nombre de pièces et l'époque de construction. En zone tendue, la hausse du loyer entre deux locataires est en outre limitée, en principe, à la variation de l'IRL.

Pour suivre l'indicateur national des loyers effectivement payés, l'Insee publie aussi une composante « loyers » dans l'indice des prix à la consommation, issue de son enquête trimestrielle sur les loyers et charges. Cette série n'a pas la valeur juridique de l'IRL : elle décrit l'évolution, sans fixer de droit pour le bailleur ni pour le locataire.

Lire ces chiffres : ce qu'ils disent du marché locatif

Trois séries racontent l'évolution des loyers et ne se confondent pas. L'IRL décrit le plafond légal de hausse en cours de bail et suit l'inflation. Les observatoires mesurent les niveaux, et donc l'écart entre les villes ou entre locataires anciens et nouveaux. La composante loyers de l'indice des prix montre le rythme moyen des loyers payés par les ménages.

L'historique du tableau montre une décrue nette : de 3,5 % par an pendant le bouclier à moins de 1 % entre fin 2025 et début 2026, avant une légère remontée à 1,57 % au 3e trimestre 2026. Pour un locataire, la révision annuelle pèse moins sur le budget qu'en 2023. Pour un propriétaire, le revenu locatif progresse moins vite que pendant la période d'inflation, ce qui renforce le poids de la gestion locative et du choix entre une agence en ligne ou une agence traditionnelle dans la rentabilité nette.

Ces chiffres ne disent rien d'une hausse des loyers à la relocation dans une ville précise : seule la donnée de l'observatoire local, ou l'arrêté d'encadrement, répond à cette question. Une location saisonnière obéit encore à d'autres règles, sans IRL ni révision annuelle, comme le montre l'exemple d'un appartement loué sur Airbnb faute de temps.

IRL, révision et relocation : les points de droit à vérifier

Quand est publié le dernier indice IRL ?

L'Insee publie l'IRL chaque trimestre, à la mi-janvier, à la mi-avril, à la mi-juillet et à la mi-octobre. Le dernier indice, celui du 3e trimestre 2026 (148,06), est paru sur le site de l'Insee le 15 octobre 2026 et au Journal officiel le 16 octobre. Le prochain, celui du 4e trimestre 2026, est attendu en janvier 2027.

Le propriétaire peut-il réviser le loyer sans clause dans le bail ?

Le propriétaire ne peut pas réviser le loyer si le bail ne contient pas de clause de révision annuelle. Le loyer reste alors fixe jusqu'au renouvellement du contrat, où d'autres règles s'appliquent.

Un oubli de révision se rattrape-t-il ?

Un oubli de révision ne se rattrape qu'en partie. Le bailleur dispose d'un an après la date de révision pour la réclamer ; la hausse ne s'applique qu'à partir de sa demande, sans rappel des mois passés. Au-delà d'un an, la révision de l'année est perdue.