Mise à jour du 16 octobre 2026 : le dispositif Pinel a pris fin. Aucun nouvel investissement ne peut en bénéficier depuis le 1er janvier 2025 ; seules les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2024 ouvrent droit à la réduction d’impôt, pour la durée de l’engagement de location pris. Les conditions décrites ci-dessous sont celles qui s’appliquaient. Pour un logement ancien avec travaux, le dispositif Denormandie reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2027, sous conditions.
Paris, ville lumière, ville d’investissement. Deuxième plus grande agglomération européenne avec ses 12,4 millions d’habitants et un dynamisme à faire pâlir d’envie les plus grandes métropoles mondiales. Sans compter un marché touristique de plus de 2 milliards d’euros chaque année. Une ville de rêve, qui fait rêver et attire au-delà des touristes de nombreux amoureux de la capitale, en quête d’un logement. Sur un marché locatif ultra concurrentiel, la guerre fait rage entre les locations saisonnières et traditionnelles, entre investisseurs particuliers et riches héritiers étrangers. Un contexte propice à un marché extrêmement tendu, aux prix en constante augmentation, mais aussi aux loyers très élevés. Ce contexte a longtemps attiré les investisseurs en loi Pinel à Paris, mais le dispositif est fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025.
La loi Pinel, qu’est-ce que c’est ?
Du nom de l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, ce dispositif de défiscalisation à l’intention des investisseurs né en 2014 et clos le 31 décembre 2024, visait à favoriser les conditions permettant l’investissement des particuliers dans l’immobilier neuf afin d’accroître l’offre de logement locatif.
Il offrait une réduction d’impôt égale à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m², en contrepartie d’un engagement de mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Ces taux ont été abaissés pour les acquisitions de 2023 (10,5, 15 et 17,5 %) et de 2024 (9, 12 et 14 %), sauf pour les logements « Pinel+ ». Le dispositif s’appliquait aux logements achetés neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Si l’avantage fiscal attire de nombreux investisseurs, il convient de ne pas se lancer tête baissée sans préparation et sans choisir le produit précis dans lequel investir. Car un tel investissement en loi Pinel se prépare. Et contrairement à ce que l’on pourrait penser de prime abord, Paris se prêtait tout à fait à l’investissement en loi Pinel.
Pourquoi Paris se prêtait à la loi Pinel
De part un marché extrêmement tendu, Paris bénéficiait du niveau de classement le plus élevé dans le dispositif des zones tendues, puisque l’ensemble des arrondissements sont catégorisés en zone A bis, offrant les meilleures conditions applicables au dispositif loi Pinel, avec des plafonds de loyer maximisés. Sans compter des carences locatives quasi inexistantes grâce à une demande extrêmement appuyée, favorisant une mise en location rapide des logements.
Les conditions du dispositif Pinel s’appliquaient aussi à Paris, et restent à respecter pendant toute la durée de l’engagement pour les investissements réalisés avant 2025. Le logement devait être neuf, en l’état futur d’achèvement ou réhabilité, et respecter la réglementation thermique RT 2012 (ou les seuils RE 2020 pour le Pinel+). La réduction portait sur 2 logements au plus par an, dans la limite de 300 000 € par contribuable et par an et de 5 500 € par m² de surface habitable. Un logement acheté sur plan devait être achevé dans les 30 mois suivant l’acte authentique d’acquisition, et loué au plus tard un an après son achèvement ou son acquisition. Enfin, les plafonds de loyers et de ressources des locataires devaient être respectés, et le bien loué nu, en résidence principale, pendant 6, 9 ou 12 ans.