Les prix des logements anciens reculent de 1,0 % en France (hors Mayotte) au deuxième trimestre 2026 : c'est ce qu'indique l'indice des prix de l'immobilier ancien publié par l'Insee et les notaires le 8 septembre 2026. Sur un an, la baisse atteint 0,8 %, avec des maisons plus touchées que les appartements et un Paris quasi stable.
Derrière ce chiffre se trouve une statistique publique précise : l'indice Notaires-Insee, calculé chaque trimestre à partir des actes de vente enregistrés par les notaires. Il ne donne pas un prix au mètre carré mais une évolution, à qualité constante, de la valeur d'un parc de logements de référence. Comprendre cette nuance évite la plupart des contresens quand on lit les titres de presse sur la baisse des prix ou sur une éventuelle reprise, et aide à préparer les trois étapes d'une vente de bien sans se fier à un seul chiffre.
Quels sont les prix des logements anciens en 2026 ?
Les prix des logements anciens en France baissent au deuxième trimestre 2026 : -1,0 % sur le trimestre en données corrigées des variations saisonnières, après -0,2 % au premier trimestre. Ces valeurs du dernier trimestre sont provisoires, comme à chaque publication de l'Insee. Sur un an, le recul s'établit à 0,8 %, alors que l'indice affichait encore +1,0 % sur un an au quatrième trimestre 2025 et une stabilité (0,0 %) au premier trimestre 2026.
La hausse des prix observée fin 2025 ne s'est donc pas prolongée. Le mouvement reste modéré, loin d'un effondrement, mais il marque un retournement après une courte phase de reprise. La donnée du premier trimestre a d'ailleurs été révisée à la baisse de 0,4 point par rapport à la publication du 28 mai 2026 : une révision de cette ampleur rappelle qu'un chiffre provisoire n'est jamais définitif.
Appartements et maisons : un écart qui se creuse
Les prix des appartements anciens résistent mieux que ceux des maisons. Sur un an, les appartements sont quasi stables en France métropolitaine (-0,1 %), tandis que les maisons reculent de 1,3 %. Sur le seul deuxième trimestre, la baisse atteint 0,7 % pour les appartements et 1,3 % pour les maisons.
Cet écart entre appartement et maison se retrouve dans toutes les zones mesurées. Une maison, souvent plus éloignée des centres et plus coûteuse à rénover, dépend davantage de la capacité d'emprunt des ménages. Un appartement en ville garde une demande plus large, portée par les petites surfaces, l'investissement locatif et la crise du logement dans les grandes agglomérations.
| Zone et type de bien | Sur le trimestre (T2 2026, provisoire) | Sur un an (T2 2026, provisoire) | Sur un an (T4 2025) |
|---|---|---|---|
| Ensemble des logements | -1,0 % | -0,8 % | +1,0 % |
| Appartements | -0,7 % | -0,1 % | +1,4 % |
| Maisons | -1,3 % | -1,3 % | +0,7 % |
| Province, ensemble | -1,2 % | -1,0 % | +1,1 % |
| Île-de-France, ensemble | -0,6 % | -0,3 % | +0,5 % |
Province et Île-de-France : deux marchés, deux rythmes
La province porte l'essentiel de la baisse des prix au deuxième trimestre 2026 : -1,2 % sur le trimestre et -1,0 % sur un an, contre -0,6 % et -0,3 % en Île-de-France. Les maisons de province reculent de 1,4 % sur le trimestre, soit la plus forte variation des prix relevée dans la publication. Les appartements de province baissent de 0,8 %.
Ce décalage s'explique en partie par le poids des maisons dans le parc provincial. Une région où la maison individuelle domine voit son indice suivre de près le segment le plus fragile du moment. À l'inverse, l'Île-de-France compte une forte proportion d'appartements, dont les prix tiennent mieux. L'indice régional ne descend pas au niveau du département dans cette publication trimestrielle : pour un département précis, les notaires publient des indicateurs locaux distincts, dont la méthode et le calendrier diffèrent.
Paris, petite couronne, grande couronne
Paris reste le marché le plus stable du Grand Paris. Les prix des appartements parisiens baissent de 0,4 % sur le trimestre mais progressent encore de 0,6 % sur un an. La petite couronne connaît un trimestre plus heurté : -1,1 % pour les appartements, ce qui ramène leur évolution annuelle à -0,1 %. La grande couronne fait figure d'exception, avec des appartements en légère hausse sur le trimestre (+0,4 %) et sur un an (+0,1 %).
Pour les maisons franciliennes, le recul est général : -0,7 % sur le trimestre en petite couronne comme en grande couronne, et respectivement -1,4 % et -1,6 % sur un an. Les chiffres de Paris intra-muros portent sur les seuls appartements, les maisons y étant trop rares pour un indice fiable.
| Zone | Appartements, trimestre | Appartements, un an | Maisons, un an |
|---|---|---|---|
| Paris | -0,4 % | +0,6 % | non calculé |
| Petite couronne | -1,1 % | -0,1 % | -1,4 % |
| Grande couronne | +0,4 % | +0,1 % | -1,6 % |
| Île-de-France | -0,5 % | +0,3 % | -1,5 % |
Comment l'Insee et les notaires calculent l'indice
L'indice des prix des logements anciens repose sur une méthode hédonique : des modèles expliquent le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques (localisation, surface, nombre de pièces, époque de construction, éléments de confort), puis valorisent un parc de référence aux prix du trimestre. L'indice compare la valeur courante de ce parc fixe à sa valeur de la période de base. Depuis septembre 2018, la base 100 correspond à la moyenne annuelle 2015.
Ce calcul neutralise l'effet de composition. Si un trimestre compte davantage de grandes maisons vendues, un prix moyen grimperait mécaniquement, alors que l'indice, lui, raisonne à qualité constante. La méthodologie complète, validée par le Conseil scientifique des indices Notaires-Insee, figure dans une note méthodologique publiée par l'Insee (version du 27 mai 2025).
Des données notariales, un prix net vendeur
Les données proviennent des bases immobilières des notaires : Notaires de France (groupe ADSN) pour la province et Notaires du Grand Paris pour l'Île-de-France. L'indice retient le prix de transaction net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et frais d'agence. Il couvre donc le prix réellement payé pour le bien, pas le coût total supporté par l'acquéreur.
Cette source donne à l'indice une qualité rare : il porte sur des ventes signées, pas sur des prix affichés dans des annonces. La contrepartie est un décalage dans le temps. Une vente se conclut d'abord par un avant-contrat, puis par l'acte authentique quelques semaines plus tard ; l'indice enregistre l'acte. Il reflète ainsi des négociations engagées plus tôt, ce qui explique pourquoi il réagit avec retard aux changements de conditions de crédit.
Corrections saisonnières et révisions
Les variations trimestrielles de l'indice Notaires-Insee sont publiées corrigées des variations saisonnières. Les modèles de correction sont mis à jour chaque année avec les résultats du deuxième trimestre, ce qui peut réviser plusieurs années de séries. Les indices et les estimations du nombre de transactions peuvent aussi bouger au fil de l'arrivée d'actes tardifs : la mention « provisoire » accompagne toujours le dernier trimestre publié.
La note méthodologique de l'Insee précise les conventions retenues : le champ, la date prise en compte (celle de l'acte), le traitement des ventes atypiques. Le service statistique public y documente chaque série, et toute information complémentaire sur le champ France hors Mayotte figure dans la documentation méthodologique de l'indicateur. Le groupe ADSN, qui gère les bases notariales de province, et la chambre des notaires de chaque territoire diffusent de leur côté une information locale, avec leur propre méthodologique de calcul pour les prix au mètre carré.
Le nombre de transactions remonte légèrement
Le nombre de transactions de logements anciens atteint 958 000 ventes sur un an glissant à fin juin 2026, selon l'estimation de l'Insee. Le volume progresse un peu depuis fin mars 2026 (953 000) et fin décembre 2025 (952 000). Ces ventes représentent 2,5 % du parc de logements, un taux identique à celui du premier trimestre et nettement inférieur au point haut de 3,3 % atteint au troisième trimestre 2021.
Le nombre de ventes dépend d'abord du crédit. Quand les taux d'emprunt montent, un ménage voit sa capacité d'achat fondre, et le nombre de transactions recule avant les prix ; quand les taux se détendent, le volume repart en premier. Le léger regain du nombre de ventes entre le quatrième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026 s'inscrit dans cette séquence, sans que les prix aient encore suivi.
L'estimation combine la Base des références immobilières du notariat (Notaires de France, ADSN) et les fichiers fiscaux de la DGFiP. Sa méthode a changé avec la publication du 27 mai 2025, d'où une légère rupture de série en septembre 2022 : comparer un volume récent à un volume de 2021 demande de garder cette rupture en tête.
Un marché où les ventes se stabilisent pendant que les prix fléchissent décrit un ajustement : les vendeurs acceptent une baisse relative pour conclure, et les acheteurs reviennent progressivement. La réalité varie fortement d'une ville à l'autre, ce que les moyennes nationales ne montrent pas.
Lire l'indice avant de vendre ou d'acheter un logement
L'indice des prix de l'immobilier ancien indique une tendance, pas la valeur d'un bien précis. Un vendeur qui découvre un recul de 0,8 % sur un an ne doit pas en déduire que son appartement vaut exactement 0,8 % de moins : la position dans l'immeuble, l'étage, l'état, le diagnostic de performance énergétique et la rue comptent davantage. Les facteurs qui pèsent sur une estimation immobilière restent le premier repère, l'indice servant de toile de fond.
Prenons un exemple de calcul. Un logement de province estimé à une valeur de 100 au deuxième trimestre 2025 vaudrait, si son évolution suivait exactement l'indice provincial, environ 99 un an plus tard (-1,0 %). Le même raisonnement appliqué à un appartement parisien donne environ 100,6 (+0,6 %). L'écart entre les deux reste faible à l'échelle d'une année, mais il s'additionne trimestre après trimestre.
Côté acheteur, la baisse de l'indice offre surtout une marge de négociation, surtout sur les maisons. Le choix entre une agence en ligne ou une agence traditionnelle pèse aussi sur la façon dont le prix affiché se rapproche du prix de marché, l'indice mesurant un prix net vendeur.
Ce que l'indice ne dit pas sur la tendance à venir
L'indice Notaires-Insee mesure le passé récent, il ne prévoit rien. Les prévisions sur les prix immobiliers relèvent d'autres travaux : indicateurs avancés tirés des avant-contrats par les notaires, conditions de crédit suivies par la Banque de France, réseaux d'agences. Aucun de ces indicateurs ne bénéficie du statut de statistique publique de l'indice. La prochaine publication de l'indice, portant sur le troisième trimestre 2026, est prévue le 24 novembre 2026.
Indice des logements anciens, neufs et loyers : ne pas tout confondre
L'Insee publie aussi un indice des prix des logements neufs et anciens, qui agrège les deux segments pour la France métropolitaine. Selon la publication du 18 septembre 2026, les prix de l'ensemble des logements baissent de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an, tandis que les prix des logements neufs restent quasi stables sur le trimestre (-0,1 %). L'ancien représentant la grande majorité des ventes, il tire l'indice global.
Ces deux indices ne mesurent pas les loyers. Pour un propriétaire bailleur, la révision du loyer suit l'indice de référence des loyers, une autre série de l'Insee, sans lien direct avec la valeur du bien. Un investisseur compare donc deux courbes distinctes : la valeur de revente, que suit l'indice Notaires-Insee, et le revenu locatif. Les avantages de l'investissement locatif se jugent sur les deux, pas sur un seul trimestre de baisse.
Les séries longues, comme celles reconstituées par l'économiste Jacques Friggit à partir des données notariales, montrent une hausse des prix de l'immobilier d'habitation bien plus rapide que celle du revenu des ménages depuis la fin des années 1990. Le léger recul de 2026 se lit à cette échelle : une respiration, qui ne remet pas en cause le niveau élevé atteint par les prix des logements.
Base 2015, zone couverte, délais : l'indice Notaires-Insee en trois questions
Pourquoi l'indice ne donne-t-il pas un prix au mètre carré ?
L'indice Notaires-Insee mesure une évolution relative, à qualité constante, en base 100 sur la moyenne 2015. Un prix au mètre carré dépend du mélange des biens vendus ; l'indice neutralise ce mélange pour isoler la seule variation des prix. Les prix au mètre carré par commune se consultent dans les publications des notaires.
Quelle zone couvre l'indice des prix des logements anciens ?
Le chiffre national de l'Insee porte sur la France hors Mayotte. Les tableaux détaillés par type de bien couvrent la France métropolitaine, découpée entre la province et l'Île-de-France, elle-même divisée en Paris, petite couronne et grande couronne.
Combien de temps après la fin du trimestre l'indice paraît-il ?
L'indice paraît environ deux mois et demi après la fin du trimestre : le deuxième trimestre 2026 a été publié le 8 septembre 2026, et le troisième trimestre est attendu le 24 novembre 2026. Ce délai sert à collecter les actes notariés, ce qui explique aussi les révisions ultérieures.
Pour qui prépare une vente, suivre deux ou trois publications successives de l'indice donne une tendance plus fiable qu'un seul trimestre provisoire : le quatrième trimestre 2026, publié début 2027, dira si le recul du deuxième et du troisième trimestre se confirme.